*Por Hruam Marlom Woicziekoski

 

O STJ decidiu, por unanimidade, que é válida a penhora de bem de família de fiador em contratos de locação de imóvel, independentemente da locação ser residencial ou comercial.

 

Em uma breve construção histórica, em 2010, por meio do Recurso Extraordinário nº 612.360/SP, o STF declarou constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação. Posteriormente, em 2014 e em 2015, o próprio STJ, no REsp 1.363.368/MS e na Súmula 549 respectivamente, seguiu o entendimento do STF.

 

Por conta de os julgados até aquele momento não terem feito distinção se a locação a qual faziam referência seriam para fins residenciais ou comerciais, surgiu-se a necessidade de esclarecimentos, que vieram em 2018 (RE nº 605.709/SP) e em março de 2022 (Tema 1127), quando o STF definiu como constitucional a penhora de bem de família de fiador de contrato de locação, seja para fins residenciais ou comerciais.

 

Logo, tendo em vista que o STF atualizou, esclareceu e pacificou seu entendimento acerca do tema, o STJ optou por seguir o mesmo caminho e, no julgamento de Recursos Repetitivos, REsp 1.822.040-PR (Tema 1091), promoveu decisão nos mesmos moldes da Suprema Corte.

 

Segundo o Superior Tribunal de Justiça, o fiador ao afiançar contrato de locação, abre mão do benefício da impenhorabilidade de seu bem e, caso assim não fosse, feriria o princípio da boa-fé objetiva.

 

Ainda, o Egrégio STJ asseverou que o reconhecimento da impenhorabilidade de bem de família de fiador afetaria diretamente à liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, pois de acordo com o Tribunal, esta é a forma de garantia mais aceita e mais rentável no âmbito locatício, e limitá-la acarretaria em aumento das dificuldades em contratos do gênero pela elevação de sua onerosidade.

 

Esse aumento do custo tende, ainda, de acordo com o julgado, a retirar a eficiência do mercado imobiliário por proporcionar diminuição do número de locatários que têm condições de arcar com esses contratos, gerando prejuízo à atividade econômica e à própria sociedade.